Une société civile immobilière doit-elle opter à l'impôt sur les sociétés ?

Résumé du document

La forme de la société civile immobilière (SCI) est intéressante à plusieurs titres. Elle permet la dématérialisation de l'immeuble, on peut d'ailleurs parler de « pierre-papier » . Cette forme de société a deux avantages, outre le fait que ce soit un bon moyen pour percevoir des revenus complémentaires après le remboursement de l'emprunt : celui de permettre une gestion efficace d'un l'immeuble, et celui de séparer le l'immeuble du patrimoine de l'entreprise exploitante.

Dans le cadre d'un investissement immobilier, et dans un but de gestion privée du patrimoine, la société civile immobilière s'impose comme une solution propice à la réalisation d'un investissement immobilier effectué par plusieurs personnes, et cela sans tomber dans l'indivision. La SCI apporte plus de souplesse dans la gestion du bien immobilier. Elle permet d'organiser la transmission d'un patrimoine tout en gardant le contrôle de la gestion du vivant du légataire, et de ménager les intérêts du conjoint survivant. Il existe d'ailleurs la possibilité d'apporter la nue propriété d'un immeuble à une SCI pour ensuite donner les parts aux enfants, afin d'organiser la succession, sous réserve que l'administration fiscale n'invoque pas l'abus de droit pour la fictivité de la société, ou du but exclusivement fiscal de l'opération. Enfin, la cession des parts sociales est facilitée par rapport aux parts indivises : la transmission échelonnée est en effet possible.

Dans le cadre d'un investissement immobilier à usage professionnel, les avantages sont également nombreux. Le choix réalisé par l'entrepreneur de créer une SCI se justifie généralement par une volonté affirmée de séparer le patrimoine professionnel de son patrimoine immobilier personnel. Le schéma classique est une société civile immobilière propriétaire d'un local commercial, loué à une société d'exploitation, par exemple une société à responsabilité limitée. Les associés sont souvent les mêmes au sein de la SCI et de la société d'exploitation. Cette séparation souhaitée entre le patrimoine professionnel et privé protège ce dernier contre une éventuelle faillite de la société d'exploitation. De plus, la transmission de l'entreprise sera facilitée, le patrimoine immobilier, d'un coût important, étant souvent un frein à la reprise de la société entière.

Au rang des inconvénients de la SCI, il est nécessaire de respecter les obligations juridiques telles que la rédaction de statuts, la tenue d'une assemblée générale ainsi que d'une comptabilité. Les activités commerciales en sont exclues (par exemple les achats pour revendre), sauf à se voir taxé à l'impôt sur les sociétés. La responsabilité des associés est illimitée, conformément à l'article 1857 du Code civil, et les associés sont poursuivis personnellement en paiement des dettes sociales après épuisement des recours contre la société elle-même. Le capital social de la SCI ne constitue pas, de par la liberté quant au délai illimité pour la libération de celui-ci, une véritable garantie pour les créanciers. Il existe également un droit de préemption urbain qui peut être exercé en cas de cession formulée en cours de vie sociale. Enfin, les associés doivent prendre garde à la qualification d'action paulienne par l'administration fiscale, si ceux-ci ont apporté l'immeuble à la SCI dans l'unique but de se rendre insolvables.