Cas pratiques sur la fixation du prix dans le bail commercial

LAURENCE D.

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Cas pratiques sur la fixation du prix dans le bail commercial

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Thèmes abordés

cas pratique, fixation du prix, bail commercial, baux commerciaux, révision du loyer, indice I.N.S.E.E., Code de commerce

Résumé du document

Madame X vient vous consulter au sujet de trois baux commerciaux qu'elle a consentis concernant trois locaux dont elle est propriétaire. Elle souhaiterait pour chacun de ces trois baux faire un point sur les loyers et réviser leurs montants.
1) Le premier bail porte sur les lots numéros 11 et 12 : au rez-de-chaussée, une salle de café, une autre salle à la suite, cuisine et wc et lot numéro 27 : au sous-sol une grande cave, d'un immeuble sis à Chambéry. II a été consenti le 14 novembre 2005 pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer annuel hors taxes de huit mille sept cent soixante-seize euros (8776,00 €), payable par trimestre et d'avance en termes égaux de chacun deux mille cent quatre-vingt-quatorze euros (2194,00 €). Le bail contient la clause suivante : « La révision du loyer est soumise aux dispositions des articles L 145-33 et suivants du Code de commerce. »

2) Le deuxième bail a été conclu en faveur de la société Nouvelle boucherie le 24 février 2008, avec prise d'effet rétroactif au1er janvier 2008, pour une durée de neuf ans, pour la location d'un local destiné à l'exercice d'un commerce de boucherie, charcuterie, traiteur, comestibles, abats, triperie et vente de tous produits alimentaires moyennant un loyer annuel hors charges de quatre mille huit cents euros (4800,00 €) payables mensuellement et d'avance, soit, par mois, un loyer hors charge de quatre cents euros (400,00 €). Le bail contient la clause suivante : « Les parties expliquent que le loyer ci-dessus énoncé a été fixé sur la base de l'indice national du coût de la construction publié par l'I.N.S.E.E., l'indice retenu étant celui publié en dernier lieu à la date de prise d'effet du présent contrat de bail soit l'indice du deuxième trimestre 2007 ressortant à 1435 points.
Et elles conviennent expressément, à titre de condition essentielle et déterminante des présentes, que chaque 1er janvier, et pour la première fois le 1er janvier 2009, puis le 1er janvier de chaque année jusqu'à l'expiration du bail, ce loyer sera susceptible de variation, en plus ou en moins, en fonction des variations de l'indice national du coût de la construction publié trimestriellement par l'I.N.S.E.E. »

3) Le troisième bail concerne un local en plein centre-ville, dans le quartier piétonnier, dans lequel est exploité un café bar-brasserie loué à Monsieur Y depuis le 1er janvier 2006 pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer annuel hors charges de cinq mille quatre cent soixante euros (5460,00 €) payables mensuellement et d'avance, soit, par mois, un loyer hors charge de quatre cent cinquante-cinq euros (455,00 €). Le bail ne contient aucune clause particulière concernant la révision du prix.

Madame X pense que le loyer est devenu trop faible compte tenu du fait que le café-bar-brasserie a vu sa clientèle sensiblement augmenter depuis la création de places de stationnement, de l'installation d'horodateurs et de la rénovation du vieux marché couvert.

Sommaire

Résolution du cas pratique nº1 - le premier bail
Résolution du cas pratique nº2 - le deuxième bail
Résolution du cas pratique nº3 - le troisième bail

Extraits

[...] Cas pratiques sur la fixation du prix dans le bail commercial Madame X vient vous consulter au sujet de trois baux commerciaux qu'elle a consentis concernant trois locaux dont elle est propriétaire. Elle souhaiterait pour chacun de ces trois baux faire un point sur les loyers et réviser leurs montants. Le premier bail porte sur les lots numéros 11 et 12 : au rez-de- chaussée, une salle de café, une autre salle à la suite, cuisine et wc et lot numéro 27 : au sous-sol une grande cave, d'un immeuble sis à CHAMBERY. [...]

[...] Troisième bail Concernant le troisième bail, ayant été conclu au 1er janvier 2006, une révision légale peut donc intervenir puisque trois ans se sont écoulés depuis la dernière fixation du loyer 145-38). Madame X doit donc procéder comme pour le premier bail à la révision du loyer selon l'indice du cout de la construction publié par l'INSEE. Cependant, Madame X nous a indiqué que le loyer devait être augmenté de manière significative car le preneur a vu sa clientèle largement augmenter. II y a lieu de rappeler que le plafonnement du loyer révisé est un principe qui connait une exception. [...]

[...] En effet l'article L 145-38 prévoit que le loyer peut être déplafonné si est apportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé par elle-même une variation de plus de de la valeur locative. Madame X doit être informée qu'elle doit apporter la preuve non seulement de la modification des facteurs locaux de commercialité mais également de la variation de plus de 10% de la valeur locative pour que le déplafonnement du loyer puisse jouer. Pour ce faire, il serait prudent qu'elle se fonde sur les analyses d'un expert afin d'éviter tout conflit avec le preneur et de préparer son mémoire à présenter devant la juridiction compétente pour appuyer sa demande de fixation d'un nouveau loyer. [...]

[...] Les modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité des lieux loués ont entrainé une variation de 10% de la valeur locative. ( . ) (Indiquer toute modification des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence sur le commerce exploité) En application de l'article L 145-38 du Code de commerce, le plafonnement du loyer est inapplicable audit bail et le nouveau loyer sera fixé à X , à compter de Y. En l'absence d'accord de votre part sur le montant du loyer révisé, je me verrais obligé de faire procéder à la rédaction d'un mémoire et de saisir la juridiction compétente, conformément aux dispositions des articles R 145- 23 et suivants du Code de commerce, sans préjudice des intérêts de retard, la présente valant mise en demeure pour le cours desdits intérêts. [...]

[...] Dès lors, Madame X peut procéder au calcul d'un nouveau loyer indexé : Indice n + 3 Loyer nouveau = loyer ancien X Indice n Loyer ancien : loyer annuel hors charges de quatre mille huit cents euros (4800,00 payables mensuellement et d'avance, soit, par mois, un loyer hors charge de quatre cents euros (400,00 Indice n : = indice retenu dans la clause d'indexation soit l'indice du deuxième trimestre 2007 ressortant à 1435 points. Indice n+3 : prendre l'indice du deuxième trimestre 2008 représentant 1562 points. [...]

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