Cas pratique, commercialisation, lots de lotissement, promesse synallagmatique de vente, Code de l'urbanisme, lotisseur, permis d'aménager, promesse unilatérale de vente, Code de la construction et de l'habitation
Monsieur Martin, client habituel de votre étude, vient vous consulter à propos du lotissement qu'il souhaite réaliser sur une parcelle de terrain lui appartenant sur la commune de Divonne Les Bains (Ain). La commune vient en effet de procéder à la modification du Plan Local d'Urbanisme et sa parcelle est passée en zone constructible. Il souhaite créer huit parcelles et des voies de desserte pour accéder à chacune d'elles. Il vient de déposer le dossier complet à la mairie afin d'obtenir son autorisation de lotir et ne doute pas qu'il l'obtiendra.
Il a parlé de ses projets à son neveu, étudiant en droit, qui lui a donné les conseils suivants :
- Monsieur Martin peut dès à présent faire de la publicité relative au lotissement qu'il projette, sans aucune mention particulière ,
- Il pourra conclure une promesse synallagmatique de vente dès qu'il aura un acquéreur potentiel ;
- Il pourra procéder à la réitération de la vente par acte authentique dés l'obtention du permis d'aménager, même si les travaux qui seront prescrits ne sont pas réalisés.
Il vous demande ce que vous pensez de ces différentes affirmations et ce qu'il risquerait s'il suivait les recommandations de son neveu.
[...] 111-5-3 du Code, à peine de nullité, le versement d'une indemnité d'immobilisation (d'un montant maximal de du prix de vente) peut y figurer, le délai de rétractation doit être accordé à l'acquéreur dans les conditions de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation. Enfin, comme tout avant contrat relatif à l'acquisition par un non- professionnel d'un bien immobilier, les dispositions des articles L. 312-1 et suivants du Code de la consommation, prévoyant la protection de l'emprunteur immobilier doivent être appliquées. [...]
[...] 442-8 du Code de l'urbanisme qu'aucune promesse de vente ne peut être consentie avant la délivrance du permis d'aménager. Monsieur MARTIN devra donc attendre ce moment pour se lier contractuellement avec un potentiel acquéreur. Ensuite, concernant la forme de l'avant-contrat, la circulaire du 22 décembre 1977 avait indiqué que seule une promesse unilatérale de vente spécifique pouvait être consentie par le lotisseur après obtention de l'autorisation de lotir. Ce principe a été repris et complété par la loi SRU 2000-1208 du 13 décembre 2000. Il a été inscrit à l'article L. [...]
[...] 462-10 du Code de l'urbanisme). Cette déclaration doit être faite à l'achèvement des travaux autres que de finition, puis à l'achèvement complet des travaux. Même s'il peut passer les ventes dès que cette déclaration est effectuée, il convient de lui conseiller de ne procéder à leur réitération authentique qu'après l'obtention de l'attestation certifiant l'absence de contestation de la conformité des travaux prévue à l'article R. 462-10 du Code. Si l'autorité administrative contestait l'achèvement et la conformité des travaux après la réalisation de la vente, ou si Monsieur MARTIN procédait à la réitération par acte authentique avant l'achèvement des travaux prescrits (sauf autorisation de différer la réalisation des travaux), il risquerait de voir prononcer à son encontre diverses sanctions pénales et civiles. [...]
[...] Au plan pénal, les sanctions prévues à l'article L. 480-4-1, qui ont déjà été énoncées ci-dessus, pourront être prononcées. Mais d'autres sanctions pénales sont également envisageables si Monsieur MARTIN ne respectait pas les prescriptions du permis d'aménager. Tout d'abord, un procès-verbal constatant les infractions à la réglementation des lotissements peut être dressé par tous officiers ou agents de police judiciaire, ou par les fonctionnaires de l'Etat et des collectivités publiques commissionnés et assermentés. Des sanctions peuvent être prononcées à l'encontre de Monsieur MARTIN si jamais il mettait obstacle à l'exercice de leur droit de contrôle. [...]
[...] Il ne doit pas attendre que le délai de rétractation se soit écoulé. Si Monsieur MARTIN n'avait pas conclu une promesse unilatérale de vente spécifique, des sanctions auraient pu être prononcées tant au plan civil qu'au plan pénal. Civilement, la nullité de la vente passée en méconnaissance des dispositions légales peut être demandée, en application de l'alinéa 2 de l'article L. 480-15 du Code de l'urbanisme, à la requête de l'acquéreur, du maire, ou du représentant de l'Etat dans le département, aux frais et dommages du lotisseur. [...]
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